то вы найдете их в предыдущей статье, для этого перейдите по ссылкам.

В этой статье обзорно рассмотрены основные положения стандарта МСФО IFRS 13 про справедливую стоимость. Этот стандарт очень важен для подготовки к экзамену Дипифр. Нет сомнений в том, что экзаменатор обязательно протестирует знание этого стандарта в одну из ближайших экзаменационных сессий.

Что понимается под справедливой стоимостью в МСФО IFRS 13?

Русский вариант:
Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива или заплачена при передаче обязательства в обычной операции (an orderly transaction) между участниками рынка на дату измерения.

Английский вариант:
Fair value — the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.

Главное, что есть в этом определении:

• 1) Справедливая стоимость – это цена продажи актива , а не его покупки. Иногда эти две цены отличаются (в большей степени это верно для финансовых инструментов).
• 2) Это рыночная котировка . При измерении справедливой стоимости необходимо отталкиваться от представлений участников рынка, и исключить всякую уникальность, связанную с конкретными условиями, в которых находится компания-продавец.
• 3) участники рынка – независимые, желающие совершить сделку, осведомленные, имеют доступ на рынок
• 4) предполагаемая операция продажи должна быть «обычной» и не вынужденной
• 5) справедливая стоимость должна быть привязана к дате измерения

Более подробно о качестве перевода на русский язык определения справедливой стоимости, данного в стандарте МСФО IFRS 13, можно почитать .

Операционные издержки, транспортные расходы

В стандарте обращается внимание, что при сделке продажи актива может быть понесены два типа издержек:

• 1) операционные издержки (затраты на продажу) и
• 2) транспортные издержки (затраты на доставку актива)

При измерении справедливой стоимости затраты на продажу не вычитаются, а транспортные расходы, напротив, вычитаются из рыночной цены актива. Почему так?

Операционные издержки (затраты по продаже, затраты по сделке, transaction costs) являются характеристикой самой сделки, но не являются характеристикой актива или обязательства. Поэтому чтобы получить справедливую стоимость, операционные издержки НЕ вычитаются из рыночной цены актива.

Транспортные расходы, понесенные для доставки актива от его текущего местоположения на рынок, имеют другую природу. В отличие от операционных издержек, которые возникают в результате самой операции по продаже и не меняют характеристики актива, затраты на доставку возникают из события (транспортировка), которое действительно изменяет характеристики актива (его местоположение). Поэтому, чтобы получить справедливую стоимость, транспортные издержки вычитаются из рыночной цены актива.

Основной и наиболее благоприятный рынок

Стандарт МСФО IFRS 13 определяет, что операция по продаже актива или передаче обязательства имеет место или:

• 1) на основном рынке для актива или обязательства (the principal market)
• 2) при отсутствии основного рынка — на наиболее благоприятном рынке для актива или обязательства (the most advantageous market)

Основной рынок – это рынок с наибольшим объемом и уровнем активности/деятельности для актива или обязательства.

The principal market — the market with the greatest volume and level of activity for the asset or liability.

Другими словами основной рынок — это тот, где заключается наибольшее количество сделок по обмену данным активом, т.е. это наиболее ликвидный рынок для актива или обязательства. Этот рынок даст наиболее репрезентативные данные для оценки справедливой стоимости. Поэтому для целей измерения справедливой стоимости компания должна исходить из предположения, что она будет продавать актив или передавать обязательство на основном рынке для этого актива/обязательства.

Наиболее благоприятный рынок – это рынок, цена продажи актива на котором максимальна, а цена погашения обязательства минимальна, после вычета и операционных издержек, и транспортных расходов.

The most advantageous market — the market that maximises the amount that would be received to sell the asset or minimises the amount that would be paid to transfer the liability, after taking into account transaction costs and transport costs.

Если основного рынка нет, для измерения справедливой стоимости используется наиболее благоприятный рынок. Чтобы определить какой рынок является наиболее благоприятным, нужно принимать во внимание (вычитать из рыночной цены), как операционные, так и транспортные издержки. Однако, независимо от того, оценивает ли компания справедливую стоимость на основном или на наиболее благоприятном рынке, чтобы получить собственно справедливую стоимость, нужно из рыночной цены вычитать только расходы на доставку, но не операционные издержки.

В отсутствии доказательств обратного основной рынок – это тот, на котором компания обычно совершает сделки по продаже актива (передаче обязательства). Компания не обязана предпринимать огромные усилия по поиску всех возможных рынков, чтобы определить основной или наиболее благоприятный рынок, но она должна использовать всю информацию, которая есть в наличии.

Если существует основной рынок, то цена именно этого рынка и будет справедливой стоимостью, даже если цена на каком-либо другом рынке потенциально будет более привлекательна на дату измерения.

Компания должна иметь доступ к основному (или наиболее благоприятному рынку) на дату измерения. Разные компании, занимающиеся разной деятельностью, могут иметь доступ на разные рынки для одного и того же актива или обязательства. Таким образом, основной или наиболее благоприятный рынок для одного и того же актива/обязательства, но для разных компаний, может быть разным. Основной рынок должен определяться, исходя из условий, в которых существует компания, а не из характеристик рынков для актива/обязательства.

Иллюстративные примеры, которые есть в стандарте МСФО IFRS 13, не были переведены на русский язык, поскольку они не являются частью стандарта. Но эти примеры позволяют понять, что имели в виду разработчики стандартов. Ниже я перевела пример №6 из приложения к стандарту МСФО IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости».

Пример. Определение наиболее благоприятного рынка

Актив продается на двух разных рынках по разным ценам. Компания имеет доступ на оба рынка. Данные по рыночной цене, операционным и транспортным издержкам на разных рынках приведены в таблице.

Вариант 1. Если рынок А является основным рынком для актива (рынок с наибольшим объемом и уровнем активности по данному активу), то справедливая стоимость актива должна измеряться на основе рыночной цены именно на этом рынке. Она будет равна 26-2=24 после вычета транспортных издержек.

Вариант 2. Если ни рынок А, ни рынок Б не является основным, то нужно выбрать наиболее благоприятный рынок, по цене которого и будет измеряться справедливая стоимость. После вычета из рыночной цены операционных и транспортных издержек, получается, что наиболее благоприятным рынком является рынок Б, потому что 22>21. Значит, справедливая стоимость должна измеряться на этом рынке. Но справедливая стоимость будет равна не 22, потому что справедливая стоимость всегда измеряется без учета операционных издержек (затрат по сделке). На рынке Б справедливая стоимость актива будет равна 25-2 = 23.

Хотя на рынке А справедливая стоимость актива получилась бы больше по величине 26 – 2 = 24, но данный рынок не является ни основным, ни наиболее благоприятным! Поэтому его цена не должна использоваться для измерения справедливой стоимости.

Это хороший пример, который может послужить основой для задачи на экзамене Дипифр. Во всяком случае такая задача уже выносилась на экзамен P2 «Корпоративная отчетность» основной программы ACCA.

Оценка справедливой стоимости при первоначальном признании

Цена операции (transaction price) – это цена, которая заплачена, чтобы купить актив или принять обязательство (Цена покупки, цена входа). Справедливая стоимость – это цена, которая была бы получена при продаже актива или передаче обязательства (цена продажи, цена выхода). Эти две величины могут быть разными, хотя во многих случаях они одинаковы.

Если другой стандарт требует или разрешает измерять актив или обязательство при первоначальном признании по справедливой стоимости, а цена операции при приобретении актива или обязательства отличается от справедливой стоимости, то компания должна отразить прибыль или убыток в совокупной прибыли, если конкретный стандарт не предписывает иного.

Ситуации, при которых цена обмена может не являться справедливой стоимостью актива или обязательства при первоначальном признании:

• а) операция между связанными сторонами
• б) операция имеет место по принуждению или продавец вынужден принять цену (у него трудности)
• в) единица измерения актива и обязательства в операции и при определении справедливой стоимости отличаются. Например, при объединении компаний, когда актив или обязательство, измеряемые по справедливой стоимости, являются только одним из элементов операции; операция включает не оговоренные права и привилегии, которые измеряются отдельно в соответствии с другим стандартом; цена включает операционные издержки
• г) рынок, на котором была совершена сделка, отличается от основного или наиболее благоприятного рынка. Например, поставщик покупает на розничном рынке, а его основной рынок – это оптовый рынок с другими дилерами.

Методы оценки справедливой стоимости

Компания может применять один или несколько методов для оценки справедливой стоимости. Она должна применять их последовательно из периода в период. Однако изменение метода оценки возможно, если такое изменение ведет к более точному измерению справедливой стоимости. Это может быть, когда:

(a) развивается новый рынок
(b) появляется новая информация
(c) информация, которая использовалась ранее, больше недоступна
(d) метод измерения стал более совершенным
(e) изменились рыночные условия

а) рыночный метод (market approach)

При рыночном методе измерения справедливой стоимости надо использовать информацию по рыночным сделкам с идентичными или аналогичными/сравнимыми активами или обязательствами или группами активов и обязательств.

Кроме использования котировок открытых активных рынков, МСФО IFRS 13 указывает, что рыночным подходом будет также считаться использование «рыночных множителей» (market multiples), например, коэффициента «цена/прибыль» (Р/Е Ratio), финансового показателя, равного отношению рыночной капитализации компании к ее годовой прибыли. Выбор подходящего множителя среди диапазона требует управленческого суждения.

Разрешается также использовать корректировки рыночных цен при оценке активов, аналогичных котируемым, но не имеющих своих собственных открытых рыночных цен.

б) доходный метод (income approach)

Экономический смысл данного метода заключается в представлении, что актив стоит столько, сколько он может принести дохода. Потенциальные будущие доходы от актива необходимо скорректировать на временную стоимость денег и связанные с активом риски. Данный метод предусматривает дисконтирование денежных потоков (ожидаемых от актива притоков денежных средств) к их текущей стоимости на дату оценки. Суммы будущих денежных потоков должны отражать текущие рыночные ожидания.

в) затратный метод (cost approach)

Затратный подход отражает величину затрат, которая была бы необходима, чтобы заменить полезную ценность (потребительскую стоимость) (service capacity) актива (часто обозначается как текущая стоимость замещения).

С точки зрения продавца как участника рынка, цена, которая может быть получена за актив, основывается на стоимости, которую заплатит покупатель, чтобы приобрести и создать актив сравнительной ценности. Покупатель не заплатит больше того, чего ему будет стоить заменить полезную ценность этого актива. Эта стоимость должна быть скорректирована на износ. Понятие износа включает как физическое, так и технологическое устаревание актива. Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для измерения справедливой стоимости основных средств.

Затратный подход основан на предположении, что участники рынка отождествляют стоимость с затратами. Этот подход в большей степени применяется в тех случаях, когда информация о сделках со сравнимыми объектами на рынке отсутствует. Например, в случае оценки вновь построенных объектов, а также уникальных объектов особого назначения (школы, стадионы). Затратный подход менее применим при возможности использования доходного или рыночного подходов.

Более для целей бухгалтерского учета можно почитать в отдельной статье.

Исходные данные для измерения справедливой стоимости

Все исходные данные, используемые компаниями для оценки справедливой стоимости, подразделяются на три категории. Эта разбивка на категории позволяет пользователям отчетности объективно оценить качество оценок справедливой стоимости.

Уровень 1 – наблюдаемые данные,
Уровень 2 – скорректированные наблюдаемые данные
Уровень 3 – ненаблюдаемые данные

Чем выше уровень данных, использованных при оценке справедливой стоимости, тем выше качество таких оценок.

Методы оценки, используемые для измерения справедливой стоимости, должны максимизировать использование наблюдаемых данных и минимизировать использование ненаблюдаемых данных.

Иерархия справедливой стоимости

Иерархия справедливой стоимости дает наибольший приоритет нескорректированным котировочным ценам (quoted prices) на активных рынках для идентичных активов и обязательств (уровень 1) и наименьший приоритет для ненаблюдаемых данных (уровень 3).

В некоторых случаях для оценки справедливой стоимости используются данные разного уровня. В этом случае оценка справедливой стоимости относится к той категории, в котором находится самый нижний уровень данных, являющихся значительными для оценки справедливой стоимости.

Иерархия справедливой стоимости дает приоритет данным, а не методу оценки справедливой стоимости. То есть справедливая стоимость, оцененная на основе доходного метода, может быть отнесена к уровню 2 или уровню 3 в зависимости от того, какого уровня данные использованы.

Уровень 1 – котировочные цены на активных рынках для идентичных активов или обязательств, которые компания может получить на дату измерения.

Такие цены являются наиболее надежными свидетельствами справедливой стоимости и должны использоваться без корректировок, чтобы оценить справедливую стоимость, когда только это возможно.

Основная масса исходных данных Уровня 1 доступна на валютных, фондовых, брокерских (посреднических), дилерских рынках, а также рынках «от принципала к принципалу» (где операции осуществляются без посредников).

Данные уровня 2 включают следующее:

• (a) котировочные цены для похожих (аналогичных, но не идентичных) активов/обязательств на активном рынке
• (b) котировочные цены для идентичных или похожих активов/обязательств на рынках, которые не являются активными

Данные уровня 3 — это оценки и профессиональные суждения.

Например, данными 3-го уровня будет текущая оценка резерва на рекультивацию с использованием собственных оценок компании будущих денежных оттоков для погашения данного обязательства.

При измерении справедливой стоимости на основе ненаблюдаемых данных компания может начать с собственных оценок, но должна их скорректировать, если есть свидетельства того, что участники рынка будут использовать другие данные или если есть что-то особенное для компании, не доступное другим участникам рынка (синергия, специфичная для компании, an entity-specific synergy). Не нужно тратить огромные усилия для получения информации о предположениях участников рынка. Но нужно принять во внимание любую имеющуюся информацию.

Рассуждения по поводу

Если отвлечься от стандарта МСФО, и просто подумать, то получается, что существуют всего два способа оценки стоимости чего-либо: 1) сравнительный на основе прошлых сделок и 2) расчетный на основе оценок и предположений.

Если актив стандартный, не уникальный, количество сделок купли-продажи этого актива будет велико. То есть рынок для этого актива будет высоколиквидным, и его справедливую стоимость можно будет оценить, получив информацию по прошедшим сделкам. Это сравнительный метод оценки. В МСФО он называется рыночным. И считается наиболее достоверным методом измерения справедливой стоимости.

Если актив является уникальным, то само собой для него не будет активного рынка, скорее всего, не будет даже единичных сделок. Измерение справедливой стоимости в этом случае придется делать на основе предположений: либо дисконтируя ожидаемые денежные потоки от актива, либо рассчитывая предполагаемую стоимость затрат для возмещения потребительской стоимости актива.

Ожидания в отношении будущих денежных потоков или затрат зависят от множества переменных величин: процентных ставок, курсов валют, от повышения или снижения цен на сырье и энергоресурсы, от подъема или упадка в экономике. Если предположения в отношении этих переменных величин не оправдаются, то и оценка стоимости активов станет не актуальной. Именно это всегда пишут оценщики в своих отчетах.

К сожалению, оценку стоимости нельзя взять из сети Интернет или из учебника. Стоимость можно измерить, опираясь на информацию по прошедшим сделкам. Всё остальное — это прогнозы, экстраполяция закономерностей, которые могут оправдаться или не оправдаться. Но бухгалтеры, финансовые аналитики, оценщики не способны предсказывать будущее. Никто не способен.

Если оценка справедлива только для определенного набора переменных величин (процентная ставка, курсы валют, стоимость сырья), то при быстром изменении этих величин сама справедливая стоимость будет так же быстро меняться. Наш мир стал слишком волатильным, и стоимость активов меняется так же быстро, как и всё остальное.

С. Сивец , кандидат технических наук, заслуженный эксперт-оценщик УОО (г. Запорожье, Украина)
Л. Баширова , ведущий оценщик Украины, исполнительный директор Центра «БИЗНЕСИНФОРМ»
Л. Фоменко , сертифицированный аудитор

Справедливая стоимость активов и экспертная оценка

Известно, что понятие справедливой стоимости в практике бухгалтерского учёта появилось недавно в связи с вступлением в действие с 01.01.2000 года Закона Украины «О бухгалтерском учёте и отчётности в Украине» от 16.07.1999 года №996-XIX, и введением Национальных положений (Стандартов) бухгалтерского учёта (далее по тексту П(с)БУ).

Согласно П(с)БУ «справедливая стоимость» — это сумма, по которой может быть осуществлён обмен актива, или оплата обязательств в результате операций между осведомлёнными, заинтересованными и независимыми сторонами.

В настоящее время в соответствии с требованиями стандартов бухучёта необходимо определять справедливую стоимость основных средств (П(с)БУ7), нематериальных активов (П(с)БУ8) и запасов (П(с)БУ9) для получения достоверной и объективной информации при их оценке и переоценке.

Анализу стандартов бухучёта, понятию справедливой стоимости основных средств, нематериальных активов и запасов уже посвящено много статей аудиторов в различных периодических изданиях, специализирующихся на проблемах бухгалтерского учёта и отчётности. И это отрадно, если бы не некоторые «но»…

Во-первых, некоторые авторы делают вывод, что термин «справедливая стоимость» аналогичен термину «рыночная стоимость» . Это утверждение можно принять, но лишь частично, так как в приложении к П(с)БУ19 уже указано, что в качестве справедливой стоимости в зависимости от объектов её определения могут выступать рыночная стоимость, восстановительная стоимость за вычетом суммы износа, так называемая «текущая рыночная стоимость» и т. п. К этой проблеме мы вернёмся позже.

Во-вторых, при рассмотрении вопросов, связанных с определением численных значений справедливой стоимости, начинаются пространные рассуждения о необходимости существования активного рынка, описываются требования к такому рынку; при переоценке активов предлагается опираться на соответствующую информацию в статистических сборниках, прайс-листах, других подобных информационных источниках. Возникает вопрос: а что же делать при отсутствии такой информации?

В-третьих, при оценке износа активов изобретаются методы, назвать которые рыночными можно лишь с большой натяжкой.

Но самое печальное заключается в том, что, изобретая «оценочный велосипед», авторы статей утверждают, что это делается потому, что в Украине сегодня отсутствуют нормативные акты, на основании которых можно было бы определять справедливую стоимость. Это уже совершенно неверно и свидетельствует о том, что авторами-аудиторами полностью игнорируется тот факт, что во всём мире, наряду с аудиторской деятельностью, существует другая — оценочная деятельность, которая с 1995 года официально и успешно развивается в Украине.

Мировая практика оценки имущества осуществляется в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), представляющими собой свод базовых определений, связанных с оценкой, и основополагающих принципов осуществления профессиональной оценочной деятельности.

В Международных стандартах оценки дано определение рыночной стоимости как основной базы оценки (МСО 1), приведены базы оценки, отличные от рыночной стоимости (МСО 2), изложены правила оценки в целях финансовой отчётности (МСО 3), ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств (МСО 4). Среди многих достоинств Международных стандартов оценки следует отметить одно, связанное с темой данной статьи: в каждом из упомянутых стандартов оценки подробно описана взаимосвязь с Международными стандартами бухгалтерского учёта.

На базе Международных стандартов оценки разработаны Европейские и Национальные стандарты оценки недвижимости, в том числе и в Украине.

В данной статье не ставится цель подробного описания стандартов оценки (этому будет посвящена отдельная статья). Приведённое достаточно краткое изложение сути стандартов оценки необходимо лишь для того, чтобы показать связь бухгалтерского понятия справедливой стоимости с оценочными понятиями рыночной и нерыночной стоимости, а также дать определения различным категориям оценочной стоимости и показать возможности принятия различных подходов и методов их расчёта.

В Нормах профессиональной деятельности оценщика, утверждённых Советом Украинского общества оценщиков 11.04.1995 (выполняющих в настоящее время роль стандартов оценки), и разработанном Положении (Национальном стандарте) экспертной оценки недвижимого имущества дано определение понятия «экспертная оценка недвижимости» как «процесса определения стоимости недвижимости и связанных с ней прав, оценщиком (экспертом) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают процесс сбора и анализа данных, проведение расчётов и оформление результатов в виде отчёта и выводов». В этом и заключается суть экспертной оценки.

В результате определяется вид стоимости, которая в зависимости от цели оценки и типа объекта недвижимости подразделяется на две базы — рыночную и нерыночную . Рыночная база оценки недвижимости включает определение рыночной стоимости и рыночной стоимости при существующем использовании.

Рассмотрим виды рыночных стоимостей.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная сумма, за которую может быть осуществлён переход права собственности от продавца к покупателю на дату оценки после адекватного маркетинга, при условии, что каждая из сторон действует со знанием дела, экономично взвешенно и без принуждения.

Рыночная стоимость недвижимости не включает затраты, связанные с обеспечением купли-продажи и всех связанных с такой сдачей налогов.

Рыночная стоимость как база оценки применяется при наличии следующих условий такой возможной сделки:

• способом платежа за объект недвижимости должны быть исключительно денежные средства;
• совершаемая сделка не должна нести в себе никаких особенных дополнительных или отягощающих условий, на её совершение не влияют никакие ограничения, факторы срочности совершения, долговые обязательства;
• сделка должна быть добровольной;
• каждая из сторон сделки чётко информирована об основных характеристиках объекта оценки, его фактическом состоянии, потенциальном использовании и состоянии рынка на дату оценки;
• прогнозный период экспозиции (выставления) объекта недвижимости на рынке отвечает среднерыночному уровню экспозиции аналогичных объектов.

При определении рыночной стоимости предполагается, что недвижимость функционирует в соответствии с принципом наиболее эффективного её использования.

В отдельных случаях в качестве базы оценки рыночной стоимости может выступать рыночная стоимость недвижимости при условии существующего использования, под которой подразумевается рыночная стоимость объекта оценки, определённая при допущении, что его дальнейшее использование будет осуществляться тем же самым способом, что и на дату оценки, независимо от того, является ли существующее использование на дату оценки наиболее эффективным.

Нерыночные базы оценки недвижимости включают определение таких видов стоимости как инвестиционная стоимость, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей!), страховая стоимость, налоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость и специальная стоимость. Рассмотрим эти виды стоимостей подробнее.

Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости, определённая исходя из конкретных условий и цели инвестирования. Стоимость недвижимости при условии компенсации выполненных неотделимых улучшений в случаях, предусмотренных законодательством или договором сторон, также является инвестиционной стоимостью.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это денежная сумма, которая может быть получена в случае необходимости продажи объекта на рынке в срок, значительно более короткий, чем среднерыночный срок экспозиции объектов подобного типа, или при условии вынужденной продажи объекта. Эта стоимость не учитывает затраты, связанные с подготовкой объекта к продаже, его сохранением, охраной и т. п.

Стоимость ликвидации — это текущая стоимость, которую ожидается получить за недвижимость (кроме земли), исчерпавшую срок полезной жизни в соответствии с её установленной целью (функцией), или в случае её отчуждения путём разборки компонентов. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых или чистых доходов, которые могут быть получены от реализации недвижимости как единого целого, либо от реализации материалов, из которых состоят отдельные компоненты. Эта база оценки предполагает проведение экспертной оценки недвижимости не для её дальнейшего использования в соответствии с её функциональным назначением.

Страховая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определённая в соответствии с условиями договора страхования (полиса).

Налоговая стоимость — это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определённым законодательством о налогообложении.

Восстановительная стоимость — это текущая стоимость создания нового объекта недвижимости, совершенно идентичного объекту экспертной оценки с учётом рыночных условий строительства, действующих на дату оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание адекватной объекту оценки недвижимости замены, которая определена в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения — это совокупная величина рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании (или земельного участка, который может служить адекватной заменой) и стоимости замещения улучшений земельного участка (зданий, сооружений и т. п.), которые на ней расположены, за вычетом всех видов износа (обесценивания).

Потребительная стоимость — стоимость, которую имеет недвижимость для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, то есть это стоимость взноса, который конкретная недвижимость вносит в стоимость того предприятия, частью которого она является, без учёта наиболее эффективного использования этой недвижимости или величины той денежной суммы, которая может быть получена от её продажи.

Специальная стоимость недвижимости — это сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которую может заплатить потенциальный покупатель с особенным интересом к этому объекту. Специальная стоимость является нерыночной и рассчитывается в отдельных случаях при наличии определённых обстоятельств, таких как уникальное месторасположение объекта, его особенности связи (физической, функциональной, экономической) с другими объектами недвижимости, или при наличии временных чрезвычайных рыночных условий.

Мы привели определения отдельных видов оценочной стоимости применительно к объектам недвижимости. Аналогичные виды стоимости присущи практически всем категориям активов, в том числе и нематериальных.

Далее у бухгалтера возникает естественный вопрос: какой вид оценочной стоимости выбрать в том или ином случае, и особенно при установлении справедливой стоимости при оценке и переоценке основных средств, нематериальных активов и запасов в связи с внедрением стандартов бухгалтерского учёта на предприятии?

Постараемся разобраться и с этой проблемой.

Применение того или иного вида стоимости при экспертной оценке активов в основном зависит от цели оценки.

Упомянутый ранее Национальный стандарт экспертной оценки указывает на то, что основными базами оценки, которые применяются оценщиками при экспертной оценке (переоценке) недвижимости и других активов с целью её отражения в бухгалтерском учёте (в соответствии с требованиями законодательства о бухгалтерском учёте), являются: рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании, восстановительная стоимость, стоимость замещения, остаточная стоимость замещения, стоимость ликвидации. Ни в коем случае нельзя применять потребительную стоимость для корректировки стоимостных данных по основным фондам при их переоценке и использовать её как основу для отображения справедливой стоимости в бухгалтерском учёте.

При экспертной оценке недвижимости с целью расчёта арендной платы в качестве базы оценки преимущественно используется рыночная стоимость и рыночная стоимость при существующем использовании. В некоторых случаях при оценке с целью расчёта арендной платы с учётом уникального месторасположения объекта используется нерыночная база оценки — специальная стоимость.

Экспертная оценка объектов недвижимости и других активов, которые передаются под залог, может осуществляться исходя из их ликвидационной стоимости. При этом оценщик прогнозирует значение ликвидационной стоимости на дату, когда возможен переход права собственности на объект залога к залогодателю, исходя из условий кредитного соглашения, а затем выражает стоимость в текущей денежной сумме на дату оценки. По требованию кредитора, при составлении кредитных соглашений в качестве базы оценки может использоваться также и рыночная стоимость.

При оценке объектов специального назначения, которые, как правило, не продаются на открытом рынке и, естественно, не имеют рыночного спроса, в качестве базы оценки используется остаточная стоимость замещения.

При заключении договоров страхования, если другое не предусмотрено условиями такого договора, в качестве базы оценки предположительно используются стоимость замещения или восстановительная стоимость.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что проблема определения справедливой рыночной стоимости различных категорий активов хоть и является достаточно сложной расчётно-аналитической задачей, но вполне разрешима, если к этой работе привлекается опытный Эксперт по оценке — юридическое лицо, в составе которого должны работать оценщики — физические лица, имеющие соответствующую подготовку, достаточный опыт и сертификационный документ на право проведения работ по экспертной оценке недвижимости, имущественных прав и бизнеса. Для разрешения этой проблемы в оценочной практике разработан и широко применяется целый арсенал подходов, методов и оценочных процедур и приёмов, но это уже тема следующей статьи .

Многие прогрессивные предприятия уже сегодня создали комиссии по оценке и переоценке основных средств, привлекая к этой работе квалифицированных оценщиков. Однако далеко не все руководители предприятий и особенно учётно-бухгалтерских служб предприятий (даже крупных) осознали актуальность проблемы и необходимость приведения стоимости активов к их реальной стоимости. Так, имел место случай, когда на предложение по переоценке активов последовало примерно такое заявление: «У нас стоимость всех активов справедливая, так нам сказал наш аудитор».

Ни для кого из руководителей предприятий и руководителей бухгалтерских служб не секрет, что так называемая «стоимость большинства активов», приведённая в балансе и полученная в результате неоднократных индексаций и применения далёких от совершенства методов начисления амортизации, уже давно ничего общего не имеет с их реальной стоимостью, а тем более «справедливой стоимостью» в формулировке новых Стандартов бухгалтерского учёта.

Исходя из нашей достаточно богатой практики, как массовой, так и экспертной оценки предприятий (а мы провели оценку более 120 крупных и средних предприятий), можно с абсолютной уверенностью утверждать, что на большинстве из них стоимость значительной части активов не соответствует ни одному из видов оценочной стоимости. И это не вина, а объективная беда предприятий Украины.

Сегодня с принятием Закона «О бухгалтерском учёте и отчётности в Украине» и введением Национальных стандартов бухгалтерского учёта государство даёт предприятиям уникальный шанс навести порядок в бухгалтерско-финансовой сфере деятельности, что необходимо при возможном получении кредитов, инвестировании средств в предприятие, расчёте арендной платы, страховании и в других случаях. Не воспользоваться этой возможностью в настоящее время было бы крайне неразумно.

Задача квалифицированного и эффективного реформирования бухгалтерского учёта и финансовой отчётности на предприятии является двуединой, в решении которой должны участвовать две стороны — оценщик и аудитор.

Основная задача оценщика заключается в идентификации объекта экспертной оценки и связанных с ним прав; установлении цели оценки и возможного использования её результатов; в чётком определении вида стоимости, выбранного для оценки и обосновании правильности такого выбора; проведении расчётов стоимости объекта с учётом выявленных и принятых возможных особых обстоятельств и ограничений; составлении отчёта об оценке объекта и предоставлении его предприятию.

Основная задача аудитора заключается в том, чтобы совместно с бухгалтерской службой предприятия правильно отразить проведённые хозяйственные операции (оценку и переоценку активов) в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности.

Не стоит ни одной из сторон «тянуть одеяло на себя», в противном случае, как показывает наша практика, ничего хорошего не получается, а допускаемые промахи и ошибки лишь отрицательным образом сказываются на качестве реформированного бухгалтерского учёта. Как уже изложено ранее, в Международных стандартах оценки чётко указано на взаимосвязь оценочных и аудиторских процедур, а в Европейских стандартах оценки недвижимости этому вопросу посвящён целый раздел (раздел 3.0.3) «Отношение оценщика имущества с аудитором», в котором говорится о необходимости установления тесных рабочих контактов между оценщиком и аудитором при выполнении оценки для составления финансовой отчётности, но ни в коем случае не подменой одним из них функций другого.

Приведём выдержку из статьи заслуженного оценщика Украины и большого друга аудиторов Якова Маркуса, который, отвечая на вопрос аудитора «может ли хороший аудитор стать хорошим оценщиком?», сказал: «Да, но только в том случае, когда правое и левое полушарие мозга аудитора будут работать независимо.», что практически невозможно. Если отнести это же высказывание и к оценщику, то мы полностью согласны с уважаемым мэтром оценки.

Но самое главное — это чтобы во главе работы стоял грамотный и инициативный руководитель бухгалтерской службы предприятия, которой смог бы совместно с оценщиком и аудитором эффективно организовать работу по реформированию бухгалтерского учёта и финансовой отчётности.